Locuinte cu TVA 5%, fara limita. Ce inseamna asta pentru sectorul rezidential

De la 1 ianuarie 2019, au fost eliminate mai multe conditii pentru aplicarea cotei reduse de TVA de 5% la vanzarea-cumpararea de locuinte. Aceasta masura poate sa dea inca un imbold sectorului rezidential.

Printre modificarile fiscale survenite pe final de an 2018 si inceput de an 2019 care au produs valuri in piata, una pare sa fi trecut neobservata. Guvernul a eliminat doua conditii din Codul Fiscal, suprimand efectiv restrictiile la achizitia de locuinte cu 5% TVA.

Urmatoarele doua conditii au fost eliminate din Codul Fiscal: (1) limitarea suprafetei de teren pe care este construita locuinta (pana la 31.12.2018 fiind de 250 mp), astfel incat acum suprafata de teren pe care este construita locuinta poate fi oricat de mare si (2) limitarea numarului de locuinte achizitionate cu cota de TVA de 5% (pana la 31.12.2018 se putea achizitiona doar una de catre o persoana fizica).

Asadar, de la 1 ianuarie 2019, singurele conditii pentru aplicarea cotei de 5% TVA pentru locuinte sunt urmatoarele: suprafata utila a locuintei sa nu depaseasca 120 mp; valoarea totala a locuintei si a terenului pe care este construita sa nu depaseasca 450.000 lei; in momentul vanzarii locuinta sa poata fi locuita ca atare.

Acum, sa ne uitam cu atentie la contextul sectorului rezidential.

Normele BNR, intrate in vigoare la 1 ianuarie 2019, prevad scaderea gradului de indatorare. De asemenea, mentinerea pe un trend ascendent a cursului de schimb leu/euro va avea un impact asupra valorii de 450.000 lei pana la care se poate aplica cota TVA de 5%.

Estimarea trendului de evolutie a volumului de locuinte care se vor tranzactiona in cursul anului 2019 este destul de complicat, dar ne putem astepta ca, in ansamblu, efectele reglementarilor restrictive luate de BNR privind creditarea sa fie ponderate prin ajustarea cu diferenta de TVA a pretului de vanzare a locuintelor care indeplinesc conditiile necesare.

Consideram ca decizia Guvernului, aplicabila de la 1 ianuarie 2019, este posibil sa dea inca un impuls sectorului rezidential. Nu este clar in ce masura era necesara eliminarea conditiei privind suprafata terenului, avand in vedere ca majoritatea locuintelor vandute care indeplineau celelalte criterii erau cu precadere apartamentele (care nu beneficiau de o cota de teren aferenta atat de mare).

Din perspectiva strict tranzactionala, credem ca exista asteptarea ca numarul celor care achizitioneaza in scop investitional astfel de unitati sa creasca ca pondere in totalul cumparatorilor.

Conform datelor din piata rezidentiala, 84% din ofertele de locuinte sunt cu o suprafata de sub 120 mp si 71% din cererile de locuinte au valoarea sub 450.000 lei. Asadar, cei care doreau sa achizitioneze locuinte cu 5% TVA ca resedinta nu vor fi afectati in niciun fel de aceste schimbari legislative.

Putem sustine prima concluzie conform careia numarul celor care vor achizitiona cu 5% TVA in scop investitional va creste deoarece nu va mai exista limitarea numarului de locuinte achizitionate cu 5% TVA de catre o persoana. Acest aspect poate ca este unul pozitiv deoarece unele statistici arata ca sectorul imobiliar rezidential a cunoscut, la finalul anului 2018, o scadere la nivel national de 30% in privinta livrarii de locuinte.

Cu siguranta, se mai pot face si alte analize, daca ne uitam la orase mai mici din tara, unde se tranzactioneaza case cu teren aferent si unde, pana in 2019, limitarea suprafetei terenului la 250 mp era o bariera pentru aplicarea cotei reduse de 5% TVA. Asadar, se pot tranzactiona si case cu teren aferent nelimitat la 250 mp.

Articol realizat de Adrian Teampau (Partener Asociat, Divizia Impozite indirecte, EY Romania) si Lucian Vitelaru (Coordonator drept imobiliar Radu si Asociatii SPRL)