Piata imobiliara dupa primul trimestru: Cum au evoluat tranzactiile si ce efecte ar putea avea pandemia

Apetit pentru achizitiile de cladiri de birouri si parcuri industriale, mai putine birouri inchiriate si centre comerciale cu deschideri amanate, asa ar putea fi rezumat primul trimestru din acest an pentru piata de real estate din Romania, potrivit raportului trimestrial al CBRE, liderul pietei de consultanta imobiliara.

Investment: Apetit pentru achizitiile de birouri si spatii industriale

Volumul total al investitiilor imobiliare in primele trei luni din 2020 a fost de 120,9 milioane de euro, dintre care 85% au fost achizitii de birouri si spatii industriale, arata datele CBRE Research. Cea mai mare tranzactie pe piata de birouri a fost achizitia de catre Globalworth a 50% din actiunile proiectului Renault Bucharest Connected din vestul Bucurestiului, in timp ce pe sectorul industrial tranzactia record a trimestrului a fost reprezentata de achizitia Equest Logistic Park de catre CTP pentru suma de 30 de milioane de euro.

"Investitorii romani au continuat sa fie activi si in acest an, cu o valoare medie a achizitiei de 7,5 milioane de euro si cu o cota de piata de 19% din totalul tranzactiilor. In continuare, desi mai multe tranzactii aflate in derulare ar putea fi intarziate, estimam ca sectorul birourilor ramane cel mai activ, insa surprize placute ar putea veni si din piata spatiilor industriale, unde observam un apetit ridicat", a declarat Gijs Klomp, Head of Investment Properties, CBRE Romania.

Yieldurile au ramas stabile pe sectorul spatiilor de birouri si industriale, la valori de 7%, respectiv 7,75% si chiar daca la inceputul anului era estimata o compresie a randamentelor investitionale, situatia impusa de COVID-19 a intrerupt acest trend.

Birouri: Spatiile flexibile ar putea fi o gura de aer proaspat pentru companiile in tranzitie

Pe piata spatiilor de birouri din Bucuresti, in primul trimestru din 2020 a fost tranzactionata o suprafata totala de aproximativ 55.000 mp, cu 50% mai putin fata de perioada similara a anului trecut, potrivit raportului trimestrial al CBRE Research.

Din aceasta suprafata, cererea neta a reprezentat 41.500 mp, in timp ce renegocierile si reinnoirile de contracte au totalizat o suprafata de peste 13.100.

Zona de vest a Capitalei a tras aproape jumatate din tranzactii, inclusiv cea mai mare tranzactie, respectiv prelungirea contractului Electronic Arts pe o suprafata de 12.000 mp.

In ceea ce priveste livrarile, aproximativ 76.000 mp de birouri au fost livrati in Bucuresti in cadrul a patru proiecte de birouri si alti 122.000 mp urmeaza a fi livrati pana la sfarsitul anului, aproape jumatate fiind deja pre-inchiriati.

Chiriile prime au crescut usor in primul trimestru, de la 18,5 la 18,75 euro/mp, in timp ce rata de neocupare a ramas relativ stabila, in jurul valorii de 9,9% pentru spatiile de birouri din Bucuresti.

"Situatia actuala ar putea conduce la o crestere a renegocierilor contractelor de inchiriere, in contextul in care multe companii vor dori sa amane decizii cu implicatii financiare de anvergura. In acelasi timp, spatiile flexibile pot beneficia de o cerere crescuta atat din partea companiilor de mici dimensiuni si start-up-uri care si-ar putea restrange activitatea, cat si din partea companiilor mari care isi planifica urmatoarea mutare sau se confrunta cu intarzieri de amenajare a spatiilor de birouri contractate", a declarat Tudor Ionescu, head of Advisory & Transaction, Office, CBRE Romania.

Retail: trei noi retaileri si renegocieri ale contractelor de inchiriere

In primul trimestru al acestui an, pe piata de retail din Romania au intrat trei retaileri care au ales Bucuresti pentru prima unitate si au optat pentru conceptul de centru comercial: Breitling, Armani Beauty si Movenpick au deschis magazine in centrul comercial Baneasa Shopping City, din nordul Capitalei.

La cele trei nume s-ar putea adauga lantul de supermarketuri Biedronka, care si-a anuntat interesul pentru piata locala.

"Ne asteptam ca majoritatea deschiderilor de magazine sa fie amanate, in contextul actual, atat in ceea ce priveste brandurile noi, cat si retailerii existenti care urmau sa isi extinda reteaua de magazine, incluzand contractele de inchiriere semnate deja. In acelasi timp, avand in vedere masurile sporite de sanatate si siguranta care se impun pe termen scurt si mediu, este posibil ca retailerii sa prefere centrele comerciale care fac dovada actiunilor de preventie implementate. Spatiile stradale ar fi putut reprezenta o optiune interesanta pentru aceasta perioada, insa problemele acestor spatii sunt aceleasi ca inainte: prea mici, fara open space care sa permita retailerilor sa-si prezinte conceptul, lipsa autorizatiilor si lipsa unei artere cu tenant mix puternic pentru a crea un flux suficient de cumparatori ", a declarat Carmen Ravon, head of Advisory & Transaction, Retail Services, in cadrul CBRE Romania.

Inchiderea magazinelor non-esentiale din centrele comerciale, ca parte a masurilor implementate in starea de urgenta, a condus la scaderea brusca a vanzarilor in special pentru retailerii care nu au avut servicii de vanzare online bine dezvoltate.

Pe segmentele alimentar (supermarketuri si hipermarketuri) si electronice, vanzarile online au crescut considerabil, la polul opus aflandu-se vanzarile pe segmentul de fashion, care inca o data demonstreaza legatura puternica cu magazinele fizice, fara de care nici vanzarile online nu functioneaza.

In ceea ce priveste stocul de centre comerciale, acesta a ramas la aceeasi valoare de la finalul anului trecut, respectiv 3,74 milioane mp, niciun proiect sau extindere nefiind livrate in primele trei luni din 2020. Pentru restul anului, o suprafata totala de 180.000 mp se afla in constructie in Bucuresti, Brasov, Miercurea Ciuc, Satu Mare, Targoviste si Targu Mures. Deschiderea mai multor proiecte de retail a fost amanata pentru sfarsitul anului, ca urmare a situatiei COVID-19, insa activitatea pe santiere continua.

Chiriile spatiilor de retail au ramas stabile in primul trimestru din 2020, osciland in jurul valorii de 80 euro/mp pentru suprafetele de aproximativ 100 mp din centrele comerciale performante.

"Estimam ca se vor purta negocieri comerciale in intreaga piata de retail in perioada urmatoare si vom asista la iesiri de branduri de pe pietele de retail, atat local cat si la nivel international. De asemenea, multe businessuri de retail se vor reinventa, mallurile isi vor schimba felul in care au functionat pana acum, asa cum noi toti vom fi fortati sa actionam si sa lucram intr-un mod diferit de acum inainte" a conchis Carmen Ravon.

Industrial: Cresterea comertului online impulsioneaza piata

Pe piata spatiilor industriale, in primul trimestru din 2020 a fost tranzactionata o suprafata neta (valoare care exclude renegocierile si reinnoirile de contracte de inchiriere) de 172.400 mp, reprezentand 91% din activitatea totala de leasing, arata datele CBRE Research. Cea mai mare tranzactie din primul trimestru a fost reprezentata de pre-inchirierea unei suprafete de circa 70.000 mp de catre Ikea in proiectul CTPark Bucharest West. In total, Bucurestiul a atras 81% din activitatea totala de leasing, in timp ce vestul si nord-vestul tarii, alaturi de est si nord-est, au atras 19%.

La nivel national, in primele trei luni a fost livrata o suprafata de 97.000 mp, stocul total ajungand astfel la 4,49 milioane mp. Cea mai mare parte din suprafata nou livrata, aproximativ 80%, se afla in Bucuresti si a fost reprezentata de extinderea a doua proiecte, WDP Stefanestii de Jos si Eli Park I, in timp ce restul de 20% a fost livrat in centrul tarii, respectiv Brasov si Sibiu.

"Suprafata absorbita efectiv a fost de 96.000, aproape egala cu suprafata nou livrata, ceea ce a influentat in bine rata de neocupare, fiind in acelasi timp un semn pozitiv vizavi de cererea pentru spatii industriale. Situatia actuala impulsioneaza considerabil comertul online si are implicatii directe in sectorul logistic. Ne asteptam astfel ca piata de spatii industriale sa fie vedeta din real estate in acest an, atat din perspectiva dinamicii chiriasilor, cat si a noilor investitii derulate de dezvoltatori si investitori", a afirmat Andrei Jerca, head of Industrial Services, CBRE Romania.

Rata de neocupare a scazut la 6,9% la nivel national, in timp ce chiriile pentru spatiile industriale au ramas stabile in jurul valorii de 4 euro/mp, conform raportului CBRE Research.